Podstawowe akty prawne regulujące wycenę nieruchomości to:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
- Dz.U.2021.1899 – Gospodarka nieruchomościami
- Dz.U.2002.230.1924 – Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.
Ponadto regulacje dotyczące wyceny możemy odnaleźć w innych aktach prawnych, orzeczeniach sądów powszechnych i administracyjnych.
Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.
Określanie wartości rynkowej nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Do określania wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe.
Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego albo dochodowego,
do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście mieszane.
Podejście porównawcze
1.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2.
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
3.
Przy metodzie porównywania parami
porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
4.
Przy metodzie korygowania ceny średniej
do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.
5.
Przy metodzie analizy statystycznej
rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
Podejście dochodowe
1.
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu.
2.
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
4.
W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.\
5.
Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
6.
Metodę inwestycyjną stosuje się
przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.
7.
Metodę zysków stosuje się
przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten ustala się w wysokości odpowiadającej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
8.
Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni pieniężnych.
9.
Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów uzyskiwanych z nieruchomości podobnych.
10.
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji.
11.
Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami uzyskiwanymi z nieruchomości podobnych.
Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych, wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskiwania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.
Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych.
Liczba lat, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.
Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości, przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej relację między rocznym dochodem uzyskiwanym z tych nieruchomości a nakładami, jakie należy ponieść na ich nabycie, oraz uwzględniać stopień ryzyka przy inwestowaniu na rynku takich nieruchomości.
12.
Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości na indywidualne potrzeby inwestora uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia co do rozwoju tej nieruchomości,
w tym sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapitału. Wartość ta może służyć wyłącznie do oceny możliwości sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w operacie szacunkowym.
Podejście mieszane
W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
1.
Metodę pozostałościową
stosuje się, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ma być przedmiotem robót polegających na zabudowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub remoncie. Wartość nieruchomości można określić dla gruntu, dla gruntu wraz z jego częściami składowymi lub oddzielnie dla części składowych gruntu. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym
Wartość, określa się przez obliczenie, jaką wartość będzie miała nieruchomość po wykonaniu robót i po odjęciu od tej wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem przeciętnych zysków inwestora.
2.
Metodę kosztów likwidacji
stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.
Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości oraz nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat, z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.
Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.
Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, są określone w załączniku do rozporządzenia.
3.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości stosuje się podejście kosztowe.
Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się:
w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne – położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;
lub
w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne – stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.
W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.
Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.
Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.
Przy użyciu techniki szczegółowej, elementów scalonych lub wskaźnikowej uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.
Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.
Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.
Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.
Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości.
Tak określona wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.
W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
Kim jesteśmy?
Pracujemy przy tworzeniu wycen od 1991 r.
To co nas wyróżnia to fakt, iż pracujemy na własnych bazach danych i autorskich sposobach wyceny.
Dzięki czemu jesteśmy w stanie szybko i dobrze napisać wycenę dla Ciebie.
Przygotowujemy wyceny zgodnie z Kodeksem Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych i zgodnie z literą prawa.
Naszym Dyrektorem Generalnym ds. rzeczoznawstwa majątkowego jest:
licencja nr 4339
- Zaświadczenie Nr 2946/LI/05 – szacowanie wartości nieruchomości dla potrzeb sektora bankowego
- Zaświadczenie Nr 579/XVI/07 – wycena wartości aktywów przedsiębiorstw, wycena dla potrzeb sprawozdań finansowych
- Zaświadczenie Nr 700/XVIII/07 – Studium Sądowe dla Rzeczoznawców Majątkowych
- Biegły sądowy
- Członek WSRM od 2008 roku
- Aktualna polisa ubezpieczenia OC
- Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości od 1998 r.
Wśród nas są eksperci warci uwagi, działający w biznesie od ponad 30 lat i absolwenci uczelni.
Wybierz Valuers
Nasz konsultant odezwie się do Ciebie
Zapraszamy też do formularza kontaktowego,
Zespół Valuers
Szacowanie nieruchomości są to czynności związane
z określaniem wartości nieruchomości.
,,Operat szacunkowy przedstawia postępowanie wyceny nieruchomości”.
,,Wycena nieruchomości jest to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości”.
Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Operat szacunkowy jest dokumentem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego określającym wartość nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.
Jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który
w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych lub dysponuje nimi,
zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, są obowiązani umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów.
Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.
Zgodnie z Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
,,Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego„.
Zgodnie z Dz.U.2021.0.555 t.j. – Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, rozdział 4. §5. Pojęcie operatu szacunkowego
Ile trwa wykonanie operatu szacunkowego?
Nasz rekord wynosi 6 h, dlatego jeśli potrzebujesz szybkiej wyceny to jesteśmy tutaj dla Ciebie.
Przeciętny czas stworzenia operatu szacunkowego wynosi 3-7 dni roboczych.
Aby skrócić czas procesu wyceny zalecamy przygotować wcześniej potrzebne dokumenty, które możesz sprawdzić przyciskami poniżej.
Ale jesteśmy dla Ciebie w stanie zrobić wycenę nawet w 1 dzień.
Przygotuj wcześniej odpowiednie dokumenty i ciesz się wyceną w 1 dzień.
Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości.
Dokumenty potrzebne do wyceny Twojej działalności w Internecie.
Dokumenty potrzebne do wyceny przedsiębiorstwa.
Ile trwa operat szacunkowy?
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia,
chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez kolejne 12 miesięcy, licząc od dnia upływu okresu pierwszego, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.
CENNIK
| Rodzaj nieruchomości | Cena PLN brutto | |
| Darmowa wycena bez dokumentu | 0 zł | |
| Analiza firmy/sklepu w Internecie | 120 zł | |
| Lokal mieszkalny | 500 zł | |
| Działka niezabudowana | 550 zł | |
| Dom jednorodzinny | 700 zł | |
| Dom jednorodzinny w budowie | 750 zł | |
| Lokal użytkowy | 650 zł | |
| Gospodarstwo rolne (siedlisko) | 800 – 1000 zł* | |
| Mienie zabużańskie | od 1500 zł ** | |
| Wyceny wielokrotne | do ustalenia | |
| Inne | do ustalenia | |
| Szybka wycena (do 24 h) | do ustalenia |
*gospodarstwo rolne (do 5 działek)
** w zależności od typu nieruchomości (powierzchnie użytkowe, lasy, rodzaj zabudowy, nasadzenia)
Darmowa wycena
Jeśli chcesz tylko sprawdzić ile kosztuje Twoja nieruchomość i nie potrzebujesz na ten moment dokumentu prawnego z przyjemnością udostępnimy taką informację.
Uzupełnij nasz kalkulator a wyślemy do Ciebie szybką analizę Twojej nieruchomości.
Dowiedz się więcej o nas i naszej działalności. Wypełnij formularz i poznaj cenę Twojej nieruchomości.
WhatsApp – tel. kom. +48 698 916 103
tel. kom. +48 508 303 558
tel. dom. (22) 299 33 26
e-mail: kontakt.valuers@gmail.com
Administratorem Twoich danych osobowych jest Valuers Sp. z o.o., ul. Urbanistów 7A, 05-500 Piaseczno.
Podane przez Ciebie dane osobowe będą przetwarzane w celu sporządzenia i wyświetlenia wyceny nieruchomości. Więcej informacji na temat przetwarzania Twoich danych osobowych znajdziesz na stronie Polityka prywatności danych.
